Donazioni e immobili, la riforma è ufficialmente legge
Donazioni e immobili, la riforma è ufficialmente legge
Cosa cambia rispetto a quanto avevamo anticipato
Nei mesi scorsi avevamo analizzato la possibile riforma della disciplina delle donazioni, in particolare le modifiche agli articoli 561 e 563 del codice civile. Le nostre previsioni erano basate sul testo approvato dal Parlamento, ma mancava il passaggio decisivo della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, l’unico atto che rende una norma realmente efficace.
Adesso quel passaggio è avvenuto. Con la pubblicazione della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 nella Gazzetta Ufficiale del 3 dicembre 2025 la riforma è entrata in vigore. Possiamo quindi confrontare le anticipazioni con il quadro definitivo.
Cosa avevamo previsto
Avevamo indicato tre cambiamenti principali
La fine del rischio di restituzione dell’immobile in capo al terzo acquirente
La trasformazione della tutela dei legittimari in un diritto di credito e non più in un diritto sul bene
Una maggiore sicurezza nelle compravendite immobiliari derivanti da donazione, con un impatto positivo sui mutui e sulla circolazione dei beni.
Queste tre previsioni sono state confermate integralmente.
Cosa viene confermato dalla legge
Ora che la legge è stata pubblicata, questi punti sono certi
Il terzo acquirente che acquista un immobile proveniente da donazione non rischia più un’azione di restituzione, purché la compravendita sia trascritta prima dell’eventuale azione di riduzione
La tutela degli eredi lesi rimane, ma si traduce in un credito nei confronti del donatario, non più in una rivendicazione sul bene
Le ipoteche e gli altri vincoli iscritti dal donatario restano validi e opponibili, garantendo stabilità ai finanziamenti
La riforma non si limita agli immobili ma riguarda i beni donati in generale, ampliando l’ambito applicativo.
Di fatto il quadro che avevamo delineato si è rivelato corretto nella sostanza. Il mercato immobiliare ottiene finalmente un meccanismo chiaro e stabile, riducendo un’incertezza che da decenni complicava vendite e mutui.
Le differenze rispetto alle anticipazioni
Con la pubblicazione emergono alcune precisazioni normative che prima erano solo ipotizzabili
La tutela del terzo acquirente dipende dalla corretta trascrizione del suo atto prima della domanda di riduzione, un dettaglio tecnico ma fondamentale
La modifica tocca formalmente anche altri articoli del codice civile oltre ai noti 561 e 563, tra cui 562, 2652 e 2690
Il regime transitorio è definito dalla legge e potrà richiedere interpretazioni operative per casi particolarmente complessi, come donazioni molto risalenti o contenziosi già avviati
Questi elementi non modificano la sostanza della riforma ma ne chiariscono l’applicazione concreta.
Cosa significa ora per chi compra o vende
Con la legge ormai in vigore, la situazione è finalmente definita
Le compravendite di immobili provenienti da donazione diventano sicure e bancabili
Le banche possono concedere mutui senza il timore che un erede pretenda la restituzione del bene
Gli acquirenti non corrono più il rischio di vedere annullata la loro proprietà
Gli eredi mantengono la possibilità di vedere riconosciuti i propri diritti, ma senza poter intaccare la posizione del terzo acquirente
Il risultato è un equilibrio più moderno. La tutela familiare rimane, ma non può più bloccare la circolazione dei beni.
Rispetto
a quanto avevamo anticipato, la riforma approvata e ora ufficialmente in vigore conferma pienamente il cambio di paradigma che avevamo descritto. La vera novità è che ora non si parla più di scenari possibili, ma di una legge in vigore e già applicabile.
Chi intende acquistare o vendere un immobile di origine donativa può finalmente contare su un quadro normativo stabile, chiaro e sicuro.
I requisiti per beneficiare delle agevolazioni
Le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa vengono individuate e sono disponibili solo in determinate condizioni. L’abitazione deve essere inclusa in una delle seguenti categorie catastali:
– Abitazioni di tipo civile;
– Abitazioni di tipo economico;
– Abitazioni di tipo popolare;
– Abitazioni di tipo ultrapopolare;
– Abitazioni di tipo rurale;
– Abitazioni in villini;
– Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.
Inoltre, è possibile applicare la detrazione solo per l’acquisto di pertinenze classificate come magazzini e locali di deposito, rimesse e autorimesse ed infine tettoie chiuse o aperte. Per poter beneficiare del bonus prima casa, è essenziale che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza, altrimenti è necessario trasferire la residenza nel comune dove si trova la casa entro 18 mesi.
Come richiedere il bonus prima casa under 36?
Per richiedere il bonus prima casa under 36, è necessario sottomettere la richiesta direttamente alla Banca o a un intermediario finanziario da cui si richiede il mutuo, utilizzando il modulo appropriato.
A chi è destinato?
Il bonus giovani è destinato ai giovani che hanno le seguenti caratteristiche:
– Meno di 36 anni al momento del rogito;
– Non essere titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel territorio;
– Non avere un altro immobile acquistato con l’agevolazione casa;
– Avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile.
– Avere un ISEE, ovvero un Indicatore della Situazione Economica Equivalente ordinaria o corrente non superiore a 40.000 euro all’anno.
