Donazioni immobiliari: cosa sta cambiando (o cambierà)
Donazioni immobiliari:
cosa sta cambiando (o cambierà) per chi compra e vende
Hai mai sentito dire che comprare una casa che è stata donata è rischioso?
Non è una leggenda metropolitana: fino a oggi, chi comprava una casa che in passato era stata oggetto di donazione poteva rischiare, anche dopo molti anni, di perderla se un erede del donatore faceva causa.
Ora però è in corso una riforma importante che vuole cambiare tutto questo
Vediamo cosa succedeva prima, cosa potrebbe cambiare, e che effetti concreti avrebbe per chi compra o vende casa.
1. Prima: il rischio nascosto dietro le donazioni
Immagina questa storia:
Mario regala la sua casa al figlio Luca con un atto di donazione (tutto regolare, dal notaio).
Dopo qualche anno, Mario muore.
L’altro figlio, Giovanni, scopre che con quella donazione suo fratello ha preso più della quota che gli spettava per legge (la cosiddetta “quota di legittima”).
Giovanni fa causa e vince: il giudice dice che la donazione ha leso i suoi diritti.
A questo punto Giovanni può:
Chiedere la restituzione dell’immobile a Luca (il fratello donatario).
Se Luca nel frattempo ha venduto la casa a una persona qualunque, diciamo Anna, Giovanni può chiedere la restituzione anche ad Anna.
Hai capito bene: Anna, che ha comprato la casa pagandola e in buona fede, rischia di perderla.
È quella che si chiama azione di restituzione (art. 563 del Codice Civile).
Questo è il motivo per cui molti notai, banche e agenzie immobiliari sconsigliano di comprare immobili donati: il rischio legale è reale e dura 20 anni dalla donazione.
2. Le conseguenze per il mercato
Questa regola ha avuto effetti pesanti:
Le banche non concedono facilmente mutui su immobili donati.
Gli acquirenti chiedono sconti forti per accollarsi il rischio.
Chi ha ricevuto una casa in donazione spesso non riesce a venderla, o deve fare polizze assicurative specifiche (costose e limitate).
In pratica, una donazione immobiliare può bloccare per anni il valore economico di un bene.
3. Cosa vuole cambiare la riforma
Il Governo e il Parlamento hanno avviato una riforma del diritto successorio e donativo.
Alcune parti sono già legge (come il Decreto Legislativo 139/2024, che cambia le regole fiscali), altre — tra cui quella che riguarda la restituzione delle case — sono in discussione e molto probabili.
L’obiettivo è semplice: rendere più sicure le donazioni e liberare il mercato immobiliare da questo “tappo”.
In parole povere:
Si vuole abolire l’azione di restituzione contro chi compra un immobile donato.
Gli eredi “lesi” non potrebbero più far tornare indietro la casa.
Al massimo, avrebbero diritto a un rimborso in denaro da parte di chi ha ricevuto la donazione (cioè il figlio donatario), ma non potrebbero toccare l’acquirente successivo.
4. Esempio pratico: com’era e come sarebbe
Situazione Regole di prima Regole con la riforma
Mario dona casa a Luca, poi muore, e Giovanni (altro figlio) fa causa. Giovanni può chiedere al giudice di ridurre la donazione e riavere la casa, anche se Luca l’ha venduta a qualcun altro. Giovanni non può più riprendersi la casa, ma può chiedere a Luca (il fratello donatario) un compenso in denaro pari al valore che gli spetta.
Anna compra la casa donata da Luca. Anna rischia di perdere la casa, anche dopo anni, se l’erede fa causa e vince. Anna è protetta: non rischia più nulla, la casa resta sua.
La banca finanzia Anna per comprare la casa. La banca può rifiutare il mutuo perché la casa ha un passato “donativo” rischioso. La banca non ha più rischi: la casa è sicura come qualsiasi altro immobile.
5. Cosa resta da chiarire
Non tutto è già deciso.
Ad oggi, l’azione di restituzione è ancora in vigore, perché la modifica all’articolo 563 del Codice Civile è stata stralciata dalla Legge di Bilancio 2024.
Ma la riforma è già scritta in varie bozze e ha ottime probabilità di essere approvata nel 2025, con applicazione per le donazioni fatte dopo l’entrata in vigore.
Resta da definire:
se la riforma sarà retroattiva (cioè se varrà anche per donazioni già fatte, cosa molto difficile);
come si calcolerà il rimborso in denaro dovuto all’erede leso;
chi pagherà se il donatario non ha più soldi o beni.
6. Effetti concreti sul mercato immobiliare
Se la riforma passerà:
Chi compra non avrà più paura delle case donate, quindi aumenteranno le compravendite di questo tipo.
Chi ha ricevuto una donazione potrà vendere senza dover stipulare polizze o fare acrobazie legali.
Le banche saranno più disponibili a concedere mutui, perché il rischio giuridico sparisce.
Gli eredi legittimari avranno comunque una tutela economica, ma non potranno più “espropriare” il terzo acquirente.
In pratica, il mercato immobiliare diventerebbe più fluido e sicuro, e il valore delle case “donate” tornerebbe ad allinearsi a quello degli altri immobili.
In Sintesi
Se ti regalano una casa oggi, potresti avere problemi a venderla per 20 anni.
Se compri una casa donata, oggi rischi ancora di perderla se gli eredi del donatore fanno causa.
La nuova legge vuole eliminare questo rischio: gli eredi potranno chiedere solo soldi, non la casa.
La riforma è concreta, alcune parti sono già legge (fiscali), altre in via di approvazione (quelle civili).
Quando entrerà in vigore del tutto, comprare o vendere una casa donata sarà finalmente normale.
I requisiti per beneficiare delle agevolazioni
Le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa vengono individuate e sono disponibili solo in determinate condizioni. L’abitazione deve essere inclusa in una delle seguenti categorie catastali:
– Abitazioni di tipo civile;
– Abitazioni di tipo economico;
– Abitazioni di tipo popolare;
– Abitazioni di tipo ultrapopolare;
– Abitazioni di tipo rurale;
– Abitazioni in villini;
– Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.
Inoltre, è possibile applicare la detrazione solo per l’acquisto di pertinenze classificate come magazzini e locali di deposito, rimesse e autorimesse ed infine tettoie chiuse o aperte. Per poter beneficiare del bonus prima casa, è essenziale che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza, altrimenti è necessario trasferire la residenza nel comune dove si trova la casa entro 18 mesi.
Come richiedere il bonus prima casa under 36?
Per richiedere il bonus prima casa under 36, è necessario sottomettere la richiesta direttamente alla Banca o a un intermediario finanziario da cui si richiede il mutuo, utilizzando il modulo appropriato.
A chi è destinato?
Il bonus giovani è destinato ai giovani che hanno le seguenti caratteristiche:
– Meno di 36 anni al momento del rogito;
– Non essere titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel territorio;
– Non avere un altro immobile acquistato con l’agevolazione casa;
– Avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile.
– Avere un ISEE, ovvero un Indicatore della Situazione Economica Equivalente ordinaria o corrente non superiore a 40.000 euro all’anno.
