COME FUNZIONA LA PERTINENZA IMMOBILIARE

Non è raro sentir parlare di pertinenza di un immobile ai fini fiscali e catastali. Ma cosa sono le pertinenze? Quali sono le loro caratteristiche principali?
Quello di pertinenza è un concetto chiaramente definito dall’art. 817 del codice civile che la definisce come una cosa il cui scopo è di essere al servizio o fungere da ornamento in maniera durevole ad un’altra cosa che viene definita principale. In ambito immobiliare e catastale, di conseguenza, con il termine pertinenza si indicano tutti quei beni strumentali dell’abitazione principale come ad esempio un garage, una cantina, etc.

Per essere definita tale una pertinenza

Deve possedere due caratteristiche fondamentali che sono la durevolezza e la volontà del proprietario.

Per durevolezza della destinazione si intende che il rapporto di servizio con il bene principale non deve essere di natura occasionale, ma deve essere prolungato nel tempo.

Quando si parla, invece, di volontà del proprietario si intende la necessità che il proprietario dell’immobile principale stabilisca il vincolo pertinenziale tra cosa principale e accessoria, ovvero stabilisca che le due cose siano funzionali l’una all’altra.

La pertinenza e l’immobile principale non occorre che siano collegati fisicamente e strutturalmente, possono anche essere collocati a distanza poiché il legame è esclusivamente di tipo economico e funzionale.

Facciamo un esempio, un box auto che si trovi in un edificio diverso dall’edificio principale è considerato pertinenza e come tale deve essere accatastato se il proprietario lo indica come funzionale all’abitazione principale.

Dal punto di vista urbanistico, quindi, le pertinenze sono tutti i beni immobiliari accessori per i quali è stato stabilito dal proprietario un vincolo pertinenziale durevole con l’abitazione principale, rispetto alla quale le pertinenze risultano funzionali. La pertinenza di un’ abitazione principale, in conclusione è un’ opera priva di una propria destinazione autonoma la cui funzionalità si esaurisce nel rapporto con l’edificio principale. Questa definizione di pertinenza e il significato catastale del termine, dunque, si trovano a coincidere.

Tutte le categorie catastali delle pertinenze

Abbiamo chiarito cosa sono le pertinenze di un immobile, entriamo ora nello specifico, vediamo cosa sono le pertinenze di un immobile e come individuarle ai fini dell’accatastamento. Dal punto di vista catastale le pertinenze possono essere suddivise in tre categorie catastali:

Categoria C/2 (cantine, soffitte, solai, depositi, magazzini)
Categoria C/6 (garage, posti auto, rimesse, scuderie, stalle)
Categoria C/7 (basement chiuse o aperte)

Le pertinenze di un’abitazione principale necessitano di essere regolarmente accatastate in quanto costituiscono parte integrante dell’immobile principale e come tali è necessario iscriverle nei registri immobiliari nella categoria catastale di riferimento. Con il termine accatastamento si intende una specifica pratica catastale volta a modificare i dati catastali di un fabbricato esistente o a registrare un nuovo fabbricato o uno mai denunciato.


L’accatastamento di una pertinenza è un atto da non sottovalutare dal momento che le pertinenze rientrano a tutti gli effetti in eventuali operazioni di compravendita immobiliare, eccetto nei casi in cui viene espressamente disposto diversamente e hanno ricadute anche ai fini fiscali.
Ai fini fiscali, infatti, le pertinenze contribuiranno all’aumento della rendita catastale ad eccezione di una unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale che potrà godere delle agevolazioni fiscali previste dalla legge per l’abitazione principale. Tutte le altre pertinenze si sommeranno al calcolo delle imposte sugli immobili.

Come accatastare le pertinenze

Nel 2016 vi fu una riforma della materia (tuttora in vigore) che di fatto modificò le procedure di accatastamento dei beni accessori degli immobili sia per quelli già esistenti, sia per i fabbricati di nuova costruzione e stabilì le categorie catastali delle pertinenze.


Le modifiche riguardano soprattutto le pertinenze che rientrano nella categoria catastale C/2, ovvero, cantine, solai, magazzini e depositi con accesso indipendente rispetto al bene principale, che la riforma prevede vengano escluse dalla planimetria catastale principale.

Nel caso delle suddette pertinenze, infatti, occorrerà creare un diverso subalterno e poi accatastarle nella categoria di appartenenza, ovvero, la C/2.

Una modifica che si ripercuote principalmente sull’aspetto economico poiché la creazione di un nuovo subalterno contribuisce all’aumento del valore della rendita catastale complessiva.

Il compito di procedere con l’accatastamento delle pertinenze spetta naturalmente al proprietario del bene immobile a cui queste ultime sono collegate, e all’impresa costruttrice nel caso di condomini di nuova costruzione.

Quanto costa accatastare le pertinenze di un immobile?

Veniamo quindi ai costi. Come abbiamo accennato la riforma dell’accatastamento delle pertinenze di un immobile ha comportato un aumento della rendita catastale degli immobili e delle spese di accatastamento totali, dovendo creare per ogni pertinenza C/2 un nuovo subalterno. L’accatastamento delle pertinenze va richiesto presso l’ufficio del Catasto competente per territorio e ha un costo di 50 euro (di diritti catastali) per ogni pertinenza autonoma da accatastare. Solitamente le pratiche di accatastamento di un immobile e delle sue pertinenze devono essere redatte da un tecnico abilitato che dovrà occuparsi di tutta la procedura di denuncia al Catasto al quale naturalmente andrà corrisposto un onorario.

In alternativa è possibile avvalersi del servizio e delle professionalità messe a disposizione da Pavè Immobiliare, che si occupa dell’intera procedura per conto del cliente senza che quest’ultimo debba fare nulla se non richiedere il servizio.

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