Guide · Affittare
Affittare casa: la guida per proprietari e inquilini.
Due punti di vista sullo stesso contratto.
Se dai in affitto: quale contratto, quante tasse, quanta IMU. Se cerchi casa in affitto: che cosa preparare e quanto costa entrare.
Aggiornata al . Fonti: Agenzia delle Entrate, Comune di Milano.
Per chi dà in affitto
Quale contratto scegliere?
A Milano il canone concordato segue gli accordi locali fra le associazioni dei proprietari e degli inquilini (in vigore quelli del 2023). Le fasce sono in euro al m² all’anno, per zona: per il canone al mese si divide per 12, e la superficie è quella catastale.
I valori aggiornati sono sul sito del Comune di Milano, alla voce «Canone concordato». Il contratto deve essere assistito dalle associazioni o avere la loro attestazione.
- Canone libero (4+4)Il canone lo decidete voi. Tasse piene.
- Canone concordato (3+2)Canone dentro le fasce dell’accordo locale; in cambio tasse più leggere.
- Transitorio, da 1 a 18 mesiPer un’esigenza temporanea scritta nel contratto; a Milano segue l’accordo locale.
- Studenti universitariA canone concordato, con le regole dell’accordo locale.
Tasse sul canone
Quante tasse paga chi affitta?
Con la cedolare secca paghi il 21% del canone annuo, al posto dell’IRPEF e delle sue addizionali; il 10% con il canone concordato, perché Milano è un comune ad alta tensione abitativa. Il 10% vale anche per il contratto transitorio a canone concordato.
Con la cedolare non si pagano registro e bollo sul contratto, ma il canone non si aggiorna con l’ISTAT, e la scelta va comunicata prima all’inquilino con una raccomandata.
Senza cedolare paghi l’IRPEF sul 95% del canone (o sulla rendita rivalutata del 5%, se è più alta): nel 2026 il 23% fino a 28.000 € di reddito, il 33% fino a 50.000 €, il 43% oltre. Con il concordato l’imponibile scende di un altro 30%, ma non con il transitorio. In più il registro: il 2% del canone ogni anno, a metà con l’inquilino; il primo versamento non può essere inferiore a 67 €.
Quale conviene dipende dal tuo reddito: con il concordato e redditi bassi l’IRPEF può costare meno. Confronta le due ipotesi, o rivolgiti al commercialista.
IMU
Quanta IMU si paga a Milano nel 2026?
La base è la rendita catastale × 1,05 × 160. L’aliquota di Milano dipende dal contratto. Con una rendita di 1.000 € (base 168.000 €) l’IMU va da circa 920 € a circa 1.915 € all’anno.
Per le riduzioni serve un contratto conforme all’accordo locale e l’invio dei documenti al Comune.
Affitti brevi: dal 2026 la cedolare è il 21% per un solo immobile e il 26% per gli altri; con più di due appartamenti l’attività diventa d’impresa. Se affitti tramite un portale o un intermediario, verifica con il commercialista come si applica al tuo caso.
- Canone libero: 1,04%Circa 1.747 € con la rendita dell’esempio.
- Concordato con l’inquilino residente: 0,73%, ridotta di un quartoCirca 920 €.
- Concordato senza residenza dell’inquilino, transitorio e studenti a canone concordato: 1,04%, ridotta di un quartoCirca 1.310 €.
- Casa vuota: 1,14%Circa 1.915 €.
Per chi cerca casa in affitto
Cerchi casa in affitto? Che cosa preparare.
Chi dà in affitto vuole sapere che il canone sarà pagato: molti proprietari chiedono la dichiarazione dei redditi. Averla pronta, con gli altri documenti, ti pone in vantaggio.
Una regola prudente: canone e spese entro circa un terzo del reddito netto.
- Documento d’identità e codice fiscaleDi tutti quelli che abiteranno la casa.
- Contratto di lavoro e ultime buste pagaO, per chi lavora in proprio, i documenti dell’attività.
- Dichiarazione dei redditiL’ultima presentata.
- Garanzie, se richiesteUna fideiussione della banca o una persona che garantisce per te.
Costi d’ingresso
Quanto costa entrare in casa?
Prima delle chiavi si pagano di solito il deposito cauzionale e il primo canone. Chiedi tutto per iscritto prima di firmare.
- Deposito cauzionalePer la legge non può superare tre mensilità del canone; ti viene restituito alla fine.
- Mensilità anticipateQuante, lo scrive il contratto.
- Metà del registroSe il proprietario non sceglie la cedolare secca.
- Compenso dell’agenzia, se previstoChiedilo prima della visita.
- TARI e utenzeLa tassa sui rifiuti la paga chi abita la casa; a Milano dipende dai m² e dal numero di persone.
Il primo passo è un colloquio
Vuoi i conti sul tuo caso?
Libero o concordato, cedolare o IRPEF: con i numeri della tua casa, ti diciamo che cosa conviene.