Guide · Comprare
Comprare casa: la guida passo per passo.
Quello che conviene sapere prima della prima visita, con le regole del 2026.
Quanto puoi spendere, quanto si paga oltre al prezzo, che cosa serve per la prima casa, che cosa ti torna indietro con le detrazioni.
Aggiornata al . Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero dell’Economia, Comune di Milano.
Il budget
Quanto posso spendere?
Di solito le banche finanziano fino all’80% del valore della casa e verificano che la rata non superi circa un terzo del reddito netto.
Il resto serve in contanti: l’anticipo, le imposte, il notaio, le spese del mutuo (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva).
Prima di consultare gli annunci, chiedi a una banca quanto ti presterebbe. Cercherai casa con una cifra concreta.
- Il mutuoFino all’80% del valore, con una rata sostenibile anche se cambia qualcosa.
- L’anticipoLa parte del prezzo che la banca non copre.
- Le spese dell’acquistoImposte, notaio, spese della banca, eventuale compenso dell’agenzia: chiedi sempre un preventivo.
Imposte
Quanto si paga di imposte sull’acquisto?
Dipende da chi vende. Da un privato, per la prima casa si paga il 2% del valore catastale (rendita × 1,05 × 110), con un minimo di 1.000 €, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale. Per un’altra casa il 9% del valore catastale (rendita × 1,05 × 120), con lo stesso minimo.
Il valore catastale si usa se compri come persona, non come impresa, e lo chiedi al notaio nell’atto; nell’atto si scrive comunque il prezzo vero. Di solito è molto più basso del prezzo.
Dall’impresa che ha costruito o ristrutturato si paga l’IVA sul prezzo: 4% per la prima casa, 10% per le altre, 22% per le case di lusso (categorie A/1, A/8, A/9), più tre imposte fisse da 200 € ciascuna.
Sul mutuo la banca trattiene un’imposta sostitutiva: lo 0,25% dell’importo del mutuo per la prima casa, il 2% per le altre abitazioni. Le esenzioni «under 36» non valgono più per gli acquisti di oggi.
Prima casa
Che cosa serve per la prima casa?
Le agevolazioni non valgono per le case di lusso (categorie A/1, A/8, A/9). Per le altre servono tre condizioni, dichiarate nell’atto.
- La residenza nel ComuneEntro 18 mesi dall’acquisto, oppure il Comune è quello dove lavori.
- Nessun’altra casa agevolataOppure ce l’hai e ti impegni a venderla entro due anni (regola in vigore dal 2025).
- Tenerla almeno cinque anniSe la rivendi prima senza ricomprare entro un anno, le agevolazioni si perdono.
Dopo il rogito
Quali detrazioni spettano dopo l’acquisto?
Nella dichiarazione dei redditi, per l’abitazione principale, recuperi il 19% degli interessi, su al più 4.000 € all’anno, se ci vai ad abitare entro un anno.
Anche il compenso dell’agenzia si detrae al 19%, su al più 1.000 €, una volta sola, se è scritto nell’atto.
Per i lavori pagati nel 2026 la detrazione è il 50% per l’abitazione principale e il 36% per le altre, su al più 96.000 € per casa, in dieci rate annuali. Per le spese del 2027 scende al 36% e al 30%.
Sopra i 75.000 € di reddito valgono limiti in più: verifica con il tuo commercialista.
Costi di ogni anno
Quanto costa tenerla, ogni anno?
Sull’abitazione principale l’IMU non si paga, salvo le case di lusso: a Milano 0,68%, con 200 € di detrazione. Su una seconda casa vuota a Milano l’aliquota è l’1,14%.
La TARI, la tassa sui rifiuti, la paga chi abita la casa. A Milano dipende dai m² e dal numero di persone: secondo l’esempio del Comune per il 2026, una famiglia di tre persone in 106 m² paga circa 293 € all’anno.
Poi condominio, utenze, manutenzione, assicurazione. Una casa in classe energetica bassa può costare molto di più in riscaldamento.
Il primo passo è un colloquio
Vuoi i conti sul tuo caso?
Raccontaci che cosa cerchi e da dove parti: valutiamo i numeri prima della prima visita, non dopo l’offerta.
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