Guide · Vendere
Vendere casa: la guida passo per passo.
Le domande da farsi prima di mettere in vendita, con le regole del 2026.
Quanto vale la casa, quali tasse paghi vendendo, quanto ti costa tenerla mentre aspetti, che cosa succede fra la proposta e il rogito.
Aggiornata al . Fonti: Agenzia delle Entrate, Comune di Milano.
Il prezzo
Quanto vale la mia casa?
Il valore lo indicano le compravendite chiuse nella zona, non gli annunci: un annuncio è un prezzo chiesto, non un prezzo pagato.
Un riferimento pubblico sono i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate: per ogni zona e tipo di casa, una fascia di prezzi al m², aggiornata ogni sei mesi.
È un punto di partenza. Stato della casa, piano, luce, spese del condominio e domanda di oggi spostano il prezzo dentro la fascia, e a volte fuori.
Plusvalenza
Quali tasse paghi quando vendi?
Se vendi entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, il guadagno (prezzo di vendita meno prezzo e costi d’acquisto documentati) è una plusvalenza tassata. Vale anche per una casa ricevuta in donazione: per la donazione i cinque anni partono dall’acquisto di chi ha donato.
Non si paga se la casa è stata ereditata, o se per la maggior parte del tempo è stata l’abitazione principale tua o dei tuoi familiari. Al rogito puoi chiedere al notaio l’imposta sostitutiva del 26%; altrimenti il guadagno va nella dichiarazione dei redditi.
Una regola a parte riguarda le case con lavori con il Superbonus finiti da non più di dieci anni: alla prima vendita dopo i lavori il guadagno può essere tassato, con le stesse eccezioni. Gli altri bonus non contano.
Sono regole generali per i privati. Prima di fissare il prezzo, verifica il tuo caso con il notaio o con il commercialista.
Agevolazioni
Hai comprato con le agevolazioni prima casa?
Se vendi o doni la casa prima di cinque anni dall’acquisto, le agevolazioni si perdono, a meno di comprare entro un anno un’altra casa da usare come abitazione principale.
Chi le perde paga la differenza di imposta, gli interessi e una sanzione del 30%.
- Ricompri entro un anno?Le agevolazioni restano, e l’imposta pagata sulla prima casa diventa un credito da usare sulla nuova.
- Compri la nuova prima di vendere la vecchia?Dal 2025 hai due anni per vendere la casa che avevi già.
- Non ricompri?Consideralo nei conti prima di fissare il prezzo: la differenza può pesare più di qualche mese di attesa.
Costi di tenuta
Quanto costa aspettare?
Una casa che non è la tua abitazione principale paga l’IMU ogni anno. La base è la rendita catastale × 1,05 × 160; a Milano nel 2026 l’aliquota per una casa vuota è l’1,14%, per una casa affittata a canone libero l’1,04%.
Con una rendita di 1.000 €, una casa vuota paga circa 1.915 € all’anno di IMU. A questi si aggiungono condominio, utenze, manutenzione e, se c’è, il mutuo.
Considerati insieme, questi costi indicano se aspettare conviene o se conviene vendere subito.
I passaggi
Dalla decisione al rogito.
- 01 · Documenti
Prima di pubblicare
Provenienza, catasto, conformità, attestato energetico, condominio. La guida ai documenti
- 02 · Prezzo
Un prezzo motivato
Sulle compravendite della zona e sullo stato della casa. Un prezzo troppo alto non porta più soldi: porta più mesi.
- 03 · Proposta
Visite e offerte
Una proposta accettata impegna chi compra e chi vende: leggila con attenzione prima di firmare.
- 04 · Rogito
Preliminare e notaio
Il preliminare fissa prezzo, caparra e data; al rogito si consegnano le chiavi.
Il primo passo è un colloquio
Vuoi i conti sul tuo caso?
Una guida fornisce le regole generali. Per sapere che cosa conviene a te, mettiamo i numeri della tua casa sul tavolo.